3 Jenis Kontraktor Untuk Pekerjaan Konstruksi Real Estat Anda

Apakah Anda sedang mencari kontraktor? Apakah Anda tidak tahu harus mulai dari mana? Tujuan artikel ini untuk memperkenalkan 3 jenis kontraktor utama yang kemungkinan besar akan Anda hubungi, dan memberi Anda beberapa ide yang tepat untuk proyek Anda …

Ingatlah bahwa kontraktor menjalankan keseluruhan, dari jenis jack-of-all-trade hingga pengrajin khusus kelas atas yang lebih fokus pada seni daripada fungsi atau kepraktisan dan segala sesuatu di antaranya. Saya ingat pada flip rumah pertama saya, saya menghabiskan waktu berminggu-minggu mewawancarai kontraktor dan mendapatkan tawaran. Anehnya, saya mendapatkan tawaran mulai dari $ 18K hingga $ 70K untuk Lingkup Pekerjaan yang sama persis! Saya tidak bisa membayangkan bahwa akan ada jarak yang begitu jauh, dan saya tidak tahu apa penyebabnya. Terutama mengingat fakta bahwa saya hanya mendapatkan tawaran untuk Biaya Tenaga Kerja, bukan Bahan (yang saya sebutkan dan hargai secara terpisah).

Inilah yang segera saya sadari …

Ada berbagai jenis kontraktor dan layanan kontrak, dan jika saya harus mengkategorikannya, saya akan menentukan tiga kategori utama. Perbedaan dalam ketiga kategori kontraktor ini sebagian besar menjelaskan perbedaan harga, dan memiliki dampak yang sangat besar pada jumlah pekerjaan yang harus dilakukan investor sendiri. Seperti yang mungkin Anda duga, saat Anda beralih dari solusi kontraktor yang lebih mahal ke yang lebih murah, jumlah upaya yang harus dilakukan investor meningkat dengan cepat.

Berikut adalah tiga kelompok kontraktor yang akan Anda temukan jika Anda berencana melakukan rehabilitasi properti:

1. Kontraktor Umum

Istilah “kontraktor umum” digunakan dalam dua cara, menurut pengalaman saya. Mulai sekarang, saya akan membedakan “kontraktor umum” dari “Kontraktor Umum” (perhatikan kapitalisasi). Kontraktor umum adalah seseorang yang memiliki kemampuan untuk menangani banyak aspek yang berbeda dari proyek rehabilitasi; sebagian besar kontraktor umum ahli dalam bidang pertukangan, batuan lembaran, kelistrikan dasar, perpipaan dasar, HVAC dasar, dan bidang umum renovasi dan rehabilitasi rumah lainnya. Jenis kontraktor umum ini dapat disebut sebagai “tukang,” meskipun jika dia memiliki lisensi dan sangat berpengalaman, kemungkinan besar dia lebih dari itu.

Ketika saya menggunakan istilah Kontraktor Umum Jasa Bangun Rumah Blitar, yang saya maksud adalah seseorang yang memiliki semua keterampilan sebagai kontraktor umum, tetapi juga mengelola semua aspek renovasi yang sebenarnya tidak dia lakukan sendiri. Kontraktor Umum akan sering mempekerjakan sub-kontraktor (kontraktor dengan keahlian khusus) untuk datang menangani pekerjaan yang dia tidak cukup terampil untuk diselesaikan atau terlalu sibuk untuk diselesaikan. Misalnya, Kontraktor Umum akan sering mempekerjakan tukang pipa, tukang listrik, tukang atap, ahli pondasi, dll, untuk mencakup aspek-aspek yang memerlukan keahlian khusus.

Kontraktor Umum tidak hanya mempekerjakan subkontraktor yang diperlukan, tetapi dia akan sering mengatur jadwal, anggaran proyek, dan semua pembayaran juga (jika Anda menginginkannya). Untuk proyek besar, Kontraktor Umum mungkin menghabiskan seluruh waktunya untuk mengatur jadwal, anggaran, dan subkontraktor, dan oleh karena itu mungkin tidak punya waktu untuk melakukan pekerjaan itu sendiri. Kontraktor Umum juga bertanggung jawab untuk memastikan bahwa kapal selamnya memiliki lisensi dan asuransi yang sesuai, untuk melindungi Anda dan investasi Anda (serta untuk melindungi dirinya sendiri).

Seperti yang Anda lihat, memiliki Kontraktor Umum membuat pekerjaan Anda sebagai investor sangat mudah; Anda mempekerjakan satu orang (Kontraktor Umum), Anda hanya membayar dia, dan semuanya selesai. (Setidaknya inilah teorinya; pada kenyataannya jika Anda tidak memiliki Kontraktor Umum tepercaya, Anda mungkin harus sangat membantu dan mengaturnya untuk memastikan dia melakukan pekerjaan dengan baik, yang sangat melemahkan nilainya)

Sisi negatif dari bekerja bahkan dengan Kontraktor Umum terbaik adalah dia akan menagih Anda untuk semua pekerjaan ekstra yang dia lakukan. Jika dia menyewa seorang tukang ledeng seharga $ 1000, dia kemungkinan akan menagih Anda $ 1100-1200 untuk pekerjaan tukang ledeng itu, karena dia harus mencari tukang ledeng, mempekerjakannya, mengelolanya, dan bertanggung jawab atas kinerjanya. Kontraktor Umum juga mengatur jadwal dan memastikan bahwa proyek sesuai anggaran, sehingga akan ada biaya overhead tambahan untuk itu. Secara keseluruhan, memiliki Kontraktor Umum yang mengelola proyek Anda dapat dikenakan biaya tambahan 10-30% dari biaya tenaga kerja rehabilitasi Anda.

2. Layanan Turn-Key (Khusus)

Jika Anda tidak menyukai gagasan membayar seseorang untuk mengelola jadwal Anda dan menyewa subkontraktor, Anda dapat melakukan pekerjaan ini sendiri. Tetapi Anda masih perlu menyewa kontraktor untuk datang melakukan pekerjaan rehabilitasi yang sebenarnya.

Saat menyewa kontraktor Anda sendiri, Anda memiliki beberapa opsi. Yang paling umum – dan paling dapat diandalkan – adalah menyewa kontraktor khusus yang berlisensi, diasuransikan, dan dapat mengelola diri mereka sendiri dan tim mereka. Sebagian besar kontraktor khusus mencantumkan diri mereka di Yellow Pages, dan mereka memasukkan bisnis populer seperti Terminex (hama / rayap) dan Roto Rooter (pipa ledeng); Tentu saja, kemungkinan besar ada ribuan jenis perusahaan di wilayah Anda yang belum pernah Anda dengar, tetapi sama andalnya dan memegang kredensial yang diperlukan (lisensi, asuransi, Peringkat Biro Bisnis yang Lebih Baik, dll).

Meskipun orang-orang ini mungkin bukan pekerja termurah (mereka menghabiskan banyak waktu dan tenaga untuk mendapatkan pengalaman yang diperlukan untuk mendapatkan lisensi dan kredensial mereka, dan ingin mendapatkan bayaran atas upaya mereka), mereka kemungkinan akan menyelesaikan pekerjaan tanpa Anda harus melakukannya. “mengasuh” mereka atau mengawasi setiap gerakan mereka. Meskipun demikian, Anda tetap harus menelepon mereka, mendapatkan perkiraan, menjadwalkan waktu mereka, dan memastikan mereka memiliki akses ke properti dan informasi yang mereka butuhkan – ini adalah jenis hal yang biasanya dilakukan oleh Kontraktor Umum, dan yang biasanya Anda bayarkan untuk dilakukan untuk Anda.

Kelemahan utama untuk bekerja dengan sekelompok kontraktor khusus adalah Anda akan bertanggung jawab untuk mengatur jadwal dan memastikan bahwa rehabilitasi berlangsung dengan cara yang paling optimal. Misalnya, jika Anda mempekerjakan pelukis untuk tampil di hadapan pemasang kabinet dan profesional lantai, kemungkinan besar Anda akan membayar lebih sedikit untuk mengecat, karena pelukis tidak perlu menghabiskan banyak waktu untuk melindungi bahan baru agar tidak terkena cat. . Jika Anda melakukannya sebaliknya, Anda akan menemukan bahwa rehabilitasi membutuhkan waktu lebih lama dan lebih mahal. Sementara seorang Kontraktor Umum akan mengetahui hal-hal semacam ini agar rehabilitasi tetap berjalan dengan cepat, Anda mungkin tidak, dan mendapatkan pengalaman langsung harus merapikan kembali dinding karena Anda memiliki pekerjaan tukang dinding sebelum tukang ledeng Anda. , bisa membuat frustasi dan mahal.

Btw, saya akan menganggap seorang tukang berpengalaman untuk menjadi bagian dari grup Kontraktor Khusus ini, dan seperti yang akan saya bahas di artikel mendatang, tukang yang baik mungkin yang paling penting dari semua kontraktor di gudang senjata Anda.

Baca Juga: 5 Tips yang Digunakan Saat Meningkatkan Desain Situs Web

3. Pekerja Lepas

Cara termurah – tetapi paling memakan waktu bagi Anda – cara menyelesaikan rehabilitasi adalah dengan menyewa apa yang saya sebut “pekerja lepas”. Mereka adalah orang-orang yang mungkin memiliki pengalaman dalam beberapa aspek rehabilitasi (mereka bahkan mungkin kontraktor umum), tetapi tidak memiliki keahlian dan pengalaman yang cukup untuk mempercayai mereka untuk menyelesaikan bahkan bagian individu dari sebuah proyek tanpa manajemen. Sementara seorang turn-key dry-waller dapat dipercaya untuk menyelesaikan sebuah ruangan saat Anda pergi makan siang, Anda mungkin ingin tetap tinggal untuk mengelola dan menginstruksikan pekerja lepas yang melakukan hal yang sama.

Pekerja lepas sering disebut sebagai “pekerja tidak terampil”, karena meskipun mereka bekerja sangat keras, mereka tidak memiliki keahlian untuk mengetahui cara menyelesaikan sendiri masalah yang sulit. Mereka akan meminta Anda untuk melakukan itu, jadi Anda harus memiliki pengetahuan dan keahlian untuk menyelesaikan masalah tersebut. Misalnya, seorang pekerja lepas mungkin dengan senang hati memasang karpet atau memasang ubin untuk Anda, tetapi mungkin tidak tahu caranya; terserah Anda untuk mendemonstrasikan teknik yang tepat dan kemudian memastikan bahwa dia mengikutinya dan menyelesaikan pekerjaan dengan benar.

Pekerja lepas sejauh ini merupakan biaya tenaga kerja termurah untuk rehabilitasi, tetapi akan membutuhkan paling banyak waktu, tenaga, keahlian dan kesabaran dari Anda.

Banyak investor akan memilih kombinasi ketiga jenis kontraktor ini untuk proyek mereka. Mereka dapat memilih untuk menyewa GC untuk proyek besar yang tidak dapat mereka tangani sendiri, dan kemudian menggunakan kombinasi kontraktor layanan siap pakai dan pekerja lepas untuk proyek yang lebih kecil. Ini semua masalah keseimbangan biaya, waktu, dan upaya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan.

Tinggalkan komentar